Ab 1. Januar 2029 entfällt der Eigenmietwert - für viele Eigentümerinnen und Eigentümer eine willkommene Entlastung. Gleichzeitig verschwinden bei den direkten Bundessteuern aber auch gewohnte Abzüge für Unterhalt auf selbst genutzten Liegenschaften, Energiesparmassnahmen und private Schuldzinsen. Inwieweit auch die Kantone alle diese Abzüge streichen, bleibt noch abzuwarten.
Damit verändert sich nicht nur die Besteuerung des Eigenheims, sondern auch das Zusammenspiel von Immobilienbesitz, Finanzierung und Vermögensstruktur. Wer sowohl selbst genutzte als auch vermietete Liegenschaften hält, sollte die Auswirkungen deshalb im Gesamtzusammenhang betrachten. Wer jetzt nicht plant, riskiert steuerliche Nachteile.
Neue Spielregeln
Künftig sind private Schuldzinsen nur noch im Verhältnis der vermieteten Liegenschaften zum gesamten Vermögen abzugsfähig. Massgebend ist eine quotale Betrachtung - eine Umschichtung einzelner Hypotheken bringt somit keinen Vorteil. Entscheidend ist also nicht, auf welcher Liegenschaft eine Hypothek lastet, sondern welchen Anteil die vermieteten Immobilien am Gesamtvermögen ausmachen. Das lässt sich anhand eines vereinfachten Beispiels veranschaulichen.
Familie Meier besitzt ein Eigenheim (MCHF 2), eine vermietete Liegenschaft (MCHF 4) sowie Wertschriften (MCHF 2) - Gesamtvermögen MCHF 8. Die Hypotheken betragen total MCHF 2 (Zins 2%, TCHF 40 pro Jahr). Abzugsfähig ist nur die Quote der vermieteten Liegenschaft (4/8 = 50%), also TCHF 20 - die übrigen TCHF 20 entfallen ersatzlos. Auch wenn die Familie die gesamte Hypothek der vermieteten Liegenschaft zuordnen würde, bliebe die Quote in diesem Beispiel unverändert. Die Finanzierung kann deshalb nicht losgelöst von der gesamten Vermögensstruktur beurteilt werden.
Unterhaltskosten sind nur noch auf vermieteten Liegenschaften abzugsfähig. Bei gemischter Nutzung (z. B. Einliegerwohnung) erfolgt deren Zuordnung objektmässig oder nach Verteilschlüsseln (z. B. Fläche, Ertrag, Verkehrswert). Der selbst genutzte und der vermietete Teil sind somit auseinanderzuhalten; die Kosten lassen sich nicht pauschal der steuerlich günstigeren Nutzung zuweisen. Bei Nutzungsänderung ist der Unterhaltsstichtag massgebend - wird ein vermietetes Objekt kurz nach der Sanierung selbst genutzt, droht der Vorwurf der Steuerumgehung mit rückwirkender Verweigerung des Unterhaltsabzugs. Die zeitliche Abfolge von Sanierung und Nutzungswechsel spielt daher eine wichtige Rolle. Vorzugsmieten an Nahestehende gefährden den Unterhaltsabzug ebenso. Nicht allein die formelle Vermietung, sondern auch ihre konkrete Ausgestaltung ist damit von Bedeutung.
Vorteile einer Immobilien-AG
Die Übertragung vermieteter Liegenschaften in eine Immobilien-AG bietet niedrigere Gewinnsteuersätze, Gestaltungsmöglichkeiten (Abschreibungen, Rückstellungen, voller Schuldzinsabzug) und eine flexible Nachlassplanung. Damit verbindet sich die Frage nach der laufenden Besteuerung mit jener nach der langfristigen Organisation des Immobilienvermögens. Das steuerliche "Eintrittsticket" (Grundstückgewinn-, Handänderungssteuern) ist jedoch sorgfältig zu analysieren. Den möglichen Vorteilen während der Haltedauer stehen die steuerlichen Folgen der Übertragung gegenüber. Ob eine solche Struktur im Einzelfall sinnvoll ist, lässt sich deshalb nicht allein anhand des Gewinnsteuersatzes entscheiden. Ebenso wichtig ist, welche Ziele mit dem Bestand verfolgt werden und wie die spätere Nachfolge aussehen soll.
Herr Weber (68) besitzt fünf Mehrfamilienhäuser und möchte seinen drei Kindern eine reibungslose Erbschaft ermöglichen. Direkt gehaltene Liegenschaften lassen sich nur schwer teilen. In einer Immobilien-AG kann Herr Weber die Aktien flexibel und schrittweise, auch zu unterschiedlichen Quoten, auf die Kinder übertragen, ohne die Liegenschaften physisch aufzuteilen. Die Beteiligung am Immobilienvermögen wird damit über Aktien abgebildet. Die einzelnen Häuser können als Bestand zusammenbleiben, während sich die Beteiligungsverhältnisse verändern. Das Beispiel zeigt, weshalb die steuerliche Strukturierung und die Nachlassplanung eng miteinander verbunden sind.
Die Inspecta Treuhand AG unterstützt bei der steuerlichen Langfristplanung - durch steueroptimierte Strukturierung des Immobilienvermögens der Kundschaft und deren frühzeitige Nachlassplanung. Im Mittelpunkt steht das Zusammenspiel von Nutzung, Finanzierung, Unterhalt und geplanter Weitergabe. Interessierte kontaktieren die Experten, die die Situation ganzheitlich und massgeschneidert prüfen.
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